Pour rappel, tous les biens immobiliers, y compris en société ou au sein des contrats financiers est soumis à l’impôt sur la fortune immobilière, lorsque ce patrimoine net dépasse la valeur d’1.300.000€.
Il existe deux cas d’exonération-réduction-minoration de valeur majeures :
- non taxation des biens immobiliers professionnels ;
- déduction possible des dettes afférentes aux actifs immobiliers taxables.
Nouvelles règles de déductibilité des passifs
La Loi de Finances entend lutter contre les stratégies d’optimisation des valeurs déclarées, et impose de nouvelles règles et limites de déductibilité du passif.
Dorénavant, tous les passifs sont exclus de la déduction de l’actif taxable, sauf s’ils sont afférents à des actifs imposables à l’impôt sur la fortune immobilière (les dettes non affectées à un actif immobilier de la société, ou du contribuable en direct, ne sont plus déductibles).
Les conséquences vont être importantes et notamment en matière de valorisation des titres de société soumis à l’IFI.
Il y aura maintenant un mécanisme de plafonnement de la déductibilité engendrant deux cas pour les sociétés :
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Cas 1
La valeur imposable à l’IFI des titres de société déterminée selon la nouvelle règle est supérieure à la valeur vénale déterminée conformément aux règles de droit commun (autrement dit en tenant compte de l’ensemble des dettes à l’exception de dettes aux fins d’optimisation fiscale).
Dans cette situation, la valeur imposable à l’IFI des titres détenus par le contribuable est alors limitée à la valeur vénale des titres de la société.
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Cas 2
A l’inverse, la valeur imposable à l’IFI des titres de la société déterminée selon la nouvelle règle est inférieure à la valeur vénale.
Dans cette situation, la valeur imposable à l’IFI des titres de la société détenus par le contribuable est alors limitée à la valeur vénale nette des actifs immobiliers imposables de la société.
Application
M. Z détient 30 % du capital de la société X.
La société X est constituée ainsi :
- valeur vénale des titres : 600 000 € ;
- actif : 1 000 000 € dont 200 000 € d’immobilier ;
- passif : 400 000 € (dette déductible) dont un compte courant d’associé de M. Z pour 150 000 € constitué en janvier 2020 et ayant servi à financer l’immeuble (ce compte courant n’est donc pas déductible sauf à démontrer un but non principalement fiscal).
Application des étapes
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Etape 1 : valeur vénale des titres
600 000 €
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Etape 2 : dettes non déductibles
Le compte courant d’associé n’est pas déductible (sauf à démontrer un but non principalement fiscal).
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Etape 3 : majoration de la valeur vénale des titres à hauteur des dettes non déductibles
600 000 + 150 000 = 750 000 €
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Etape 4 : déterminer la quote-part immobilière
750 000 x (200 000 / 1 000 000) = 150 000 €
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Etape 5 : déterminer la quote-part du redevable
150 000 x 30 % = 45 000 €
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Etape 6 : en présence de dettes non liées à un actif immobilier
La valeur de l’IFI est limitée à la plus faible des valeurs suivantes :
- la valeur vénale de l’IFI des titres déterminée conformément au I, II et III de l’article 973 du CGI (c’est-à-dire en faisant application des clauses anti-abus relatives aux dettes immobilières mais en déduisant bien les dettes non liées à des actifs immobiliers) ;
- la valeur vénale des actifs imposables diminuée des dettes afférentes à ces actifs.
Donc Monsieur Z doit déclarer ses titres pour 45 000 € à l’IFI, au lieu du coefficient immobilier appliqué sur 30% de la valeur vénale globale (600.000€), ce qui donnait au préalable une valeur à déclarer de 36.000€.
