Investir dans l’immobilier peut se faire de plusieurs manières, et l’une d’entre elle est d’acheter un immeuble (ou une partie d’immeuble via des société d’investissement) en viager.
L’acquisition en viager consiste à acheter un bien immobilier en ne réglant immédiatement qu’une partie du montant de l’achat, appelée le “bouquet”, et en versant ensuite une rente au vendeur jusqu’à son décès. Dans un premier temps, il faut bien comprendre que le prix de vente convenu correspond à une valeur normale de prix de marché. C’est la manière de payer le prix qui est différente.
En effet, l’acheteur devra régler quoi qu’il arrive :
- Dès la signature de l’acte authentique de vente : le montant du « bouquet », qui peut être conséquent. Plus la personne bénéficiant du viager est âgée, et qu’elle demande une rente faible, plus la somme initiale à verser sera importante.
- Ensuite l’acquéreur devra régler la rente mensuelle convenue au contrat, et cela toute au long de la durée de vie du vendeur. C’est sur cette rente que l’aléa financier se matérialise, car le paiement s’arrête au lendemain du décès du vendeur.
La rente est normalement calculée de la manière suivante :
Rente annuelle = (Valorisation de l’immeuble – bouquet) / le nombre d’années d’espérance de vie du vendeur selon les tables statistiques de mortalité
Il existe deux types de viager :
-
Le viager occupé
Le vendeur continue de vivre dans le logement, et par conséquent l’acquéreur ne reçoit aucun loyer, et il doit continuer de s’acquitter de la rente, sans ressources financiers provenant de l’immeuble.
-
Le viager libre
L’acheteur peut occuper le bien, ou le louer. Dans ce type de viager, plus rare, l’acquéreur percevra un loyer d’un tiers, qui pourra permettre de s’acquitter totalement, ou partiellement, de la rente. En habitant personnellement le bien, l’acquéreur évite une double dépense entre le paiement de son logement et celui de la rente.
L’investissement en viager présente plusieurs avantages :
- Par exemple, il permet d’investir dans un bien immobilier sans avoir besoin de faire un prêt immobilier (alternative intéressante d’investissement en immobilier dans des périodes de forts taux d’intérêts bancaires ou de forts refus bancaires).
- De plus, le viager occupé permet d’acquérir un bien à un prix inférieur (de 25 à 60 % selon les statiques des professionnels de l’immobilier) par rapport au prix du marché. Cependant, il convient de noter que cette plus-value ne s’ancrera réellement qu’au décès de l’occupant, et de la durée de paiement de la rente viagère.
Il ne faut jamais perdre de vue que l’aléa est lié à la durée de vie du vendeur-rentier, car plus le vendeur dépasse son espérance de vie statistique, moins l’investissement de l’acquéreur est rentable, voire devenir problématique pour toute sa famille.
En conclusion, le viager est encore peu répandu en France. Néanmoins, le nombre de transactions en viager devrait augmenter avec le vieillissement de la population. Avant de se lancer dans ce type d’investissement, il est recommandé de bien en comprendre les principaux mécanismes.
Vos experts COGEP sont à vos côtés pour vous accompagner dans votre projet d’investissement.
Téléchargez Le Mag'
Pour recevoir Le Mag', merci de télécharger le formulaire ci-dessous.
« * » indique les champs nécessaires
